부동산 거래 전자계약 시스템

부동산거래 전자계약시스템 이란
첨단 ICT기술과 접목, 공인인증전자서명, 부인방지 기술을 적용하여 종이와 인감없이도 온라인 서명으로 부동산 전자계약 체결, 실거래신고 및 확정일자 부여 자동화, 거래계약서와 확인설명서 등 계약서류를 공인된 문서보관센터에 보관하는 전자적 방식의 부동산거래 계약서 작성 및 쳬결시스템이다.

 

전자계약시스템 도입의 필요성
부동산거래신고제도가 도입되어 2006년부터 실거래 가 신고를 하도록 하고 있지만, 10년이 경과한 지금에 도 실거래가 허위신고 등이 행하여지고 있다. 국토교통 부에 의하면, 2016년 상반기에도 부동산 실거래가 허 위신고 행위 등으로 적발된 건수가 1,973건(3,507명)에 달하고 있으며, 부동산거래신고 위반에 따라 126.4억 원의 과태료를 부과하였다. 또한 부동산실거래가 허위신고 뿐만 아니라 중개사 무소의 다운계약 강요 행위, 다운·업계약서 작성 및 허위신고 행위, 청약통장 불법거래 알선행위, 전매금지 기간 내 분양권 전매 및 알선·중개행위, 떴다방 등 불 법시설물 설치행위, 토지거래허가 위반행위 등 부동산 거래관련 불법행위도 근절되지 않고 있다. 나아가 부동산의 이중매매, 매도인 사칭 등 거래사 고가 계속 발생하고 있고, 공인중개사제도가 도입된 지 30여년이 경과하고 있지만, 무등록 중개행위, 자격 및 등록대여, 컨설팅을 빙자한 불법중개행위 역시 계속되 고 있어 부동산거래의 안전과 신뢰를 저하시키고 있다. 이러한 현상은 부동산거래에 있어서 비정상적 현상 이며 이를 정상화시키고, 부동산거래의 선진화를 달성 하기 위해서는 부동산거래의 안정화가 중요한 과제가 되고 있다. 부동산거래의 안정화라는 과제를 달성하기 위해서는 부동산거래 관련 제도와 거래관행 등을 개선 할 필요가 있다.


전자계약시스템의 장점
1) 편리성 
     ▶ 계약서가 전자문서로 보관되기 때문에 종이 계약서를 따로 보관할 필요가 없고, 도장도 필요 없다.
     ▶ 건축물대장 및 토지대장 등 관련 서류는 시스템 내에서 자동 지원된다.
     ▶ 주택 임대차 계약을 체결하면 확정일자가 자동으로 부여된다.
     ▶ 매매 거래의 경우 실거래 신고가 자동으로 된다.
2) 경제성
     ▶ 임차인에게는 담보대출 우대 금리 혜택 - KB국민은행·우리은행·신한은행 등과 협약을 맺어 0.2% 포인트 인하된 우대금리를 적용해준다.
     ▶ 신한카드·우리카드·국민카드 등의 경우 신용대출금리 5000만원 이내에서 최대 30%가 할인되며 중개수수료도 2~5개월 무이자 카드 할부가 가능하다.
     ▶ 전자등기를 신청할 때 협약을 맺은 법무사를 통하면 등기 수수료를 30% 할인해준다.
     ▶ 한국감정원 관계자는 "부동산 거래 비용 절감을 위해 더욱 더 많은 금융기관 및 관련 업체와 업무 협조를 확대해 나갈 계획"이라고 말했다.
3) 안전성
     ▶ 종이 계약서로 할 때는 무자격·무허가 부동산 중개업자로 인한 피해나 계약서를 위·변조하는 수법의 사기로 피해를 입는 경우가 종종 발생했다.
     ▶ 전자계약 시스템을 이용하면 계약서의 위·변조가 불가능하며, 계약 과정에서 공인인증서를 통해 중개업자의 정보를 확인할 수 있기 때문에 무자격·무등록자의 불법 중개 행위로 인한 피해를 방지할 수 있다.
     ▶ 계약이 완료된 최종 계약서는 5년간 공인전자문서센터에 보관·증명되므로 언제든 확인할 수 있다.

전자계약시스템의 기능
1) 부동산거래신고
▶ 거래자당사자(직거래인 경우) 또는 중개업자(중개거래인 경우)가 인터넷 상에서 부동산거래계약신고서를 작성한 후 거래계약신고필증을 교부받을 수 있는 서비스입니다.
▶ 시스템 접속을 하기 위해서는 실명확인을 거친 후 공인인증서를 이용하여 로그인하여야 하며, 거래당사자 (직거래인 경우) 및 중개업자(중개거래인 경우) 모두가 전자서명을 하여야 신고가 가능합니다.

2) 신고처리
▶ 인터넷으로 접수된 부동산거래계약신고서는 시군구청 담당공무원이 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획 등의 정보를 확인하여 신고처리합니다.
▶ 방문신고하는 경우에는 거래당사자 또는 중개업자가 "공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행규칙" 별지 제 21호의 서식(부동산거래계약신고서)을 작성하여 제출하여야 하며, 담당공무원이 시스템에 입력하여 신고처리합니다.
-▶ 신고처리된 거래정보는 국세 및 지방세 업무 참조를 위한 기초자료로 국세청(세무서)과 시군구청 내 지방세과에 온라인으로 전달됩니다.

3) 적정성진단
▶ 신고처리된 부동산거래가격을 가격적정성진단모형을 적용하여 평가한 후 관련 정보를 과세 및 세무조사 업무에 활용토록 국세청 및 시군구청 지방세과로 통보합니다.

4) 거래분석
▶ 부동산거래정보 및 통계자료는 광역시도 및 국토교통부로 취합하여 정책수립에 활용됩니다.

5) 거래정보
대법원 등기전산망 연계
▶ 인터넷으로 부동산거래계약신고를 하여 필증을 교부받은 경우에는 부동산등기신청시 별도로 첨부하지 않고, 등기신청서 상에 필증의 일련번호를 기재하시면 됩니다. 
▶ 방문신고한 경우에는 교부받은 부동산거래계약신고필증을 등기신청 시에 첨부하셔야 합니다.
국세청 전산망 및 지방세시스템 연계
▶ 부동산의 거래와 관련하여 국세 및 지방세 부과 등의 세무업무에 활용토록 국세청 및 시군구청 지방세과 로 거래정보와 가격평가결과 등이 온라인으로 실시간 또는 주기적으로 제공됩니다.


전자계약시스템의 전체 흐름도
개업공인중개사다 계약서를 작성하고 거래당사자는 계약서 내용을 확인하고 전자서명하면 실거래가자동신고, 확정일자 자동신고, 계약서 보관등이 시스템에서 수행된다.

부동산거래 전자계약 체결절차
크게는 3단계로써 1)공인중개사가 계약서를 작성, 2) 거래의뢰인이 내용확인과 전자서명, 3) 공인중개사의 전자서명하면 계약체결이 완료된다.

▶ 공인중개사의 계약서 작성

▶ 거래의뢰인의 계약내용확인과 전자서명

▶ 공인중개사의 전자서명

국토교통부 부동산거래 전자계약 시스템 홈페이지 바로가기 : https://irts.molit.go.kr/